KNM ABOGADOS – ESPECIALISTAS Y PRECURSORES EN NULIDAD DE HIPOTECAS MULTIDIVISAS
KNM Abogados Madrid cuenta con un área especializada en Hipotecas Multidivisa, es decir, en contratos de préstamo con garantía hipotecaria referenciados en moneda extracomunitaria, con abogados altamente especializados en este tipo de instrumentos financieros.
LAS HIPOTECAS MULTIDIVISA
Las hipotecas multidivisa son un producto financiero complejo, de riesgo, aleatorio y derivado, en el que la cuantificación de las obligaciones del prestatario, esto es el pago de las cuotas y la forma de amortizar el del capital, depende del valor de cotización que alcance un activo subyacente, en este caso una divisa extranjera.
Se trata de un instrumento financiero incluido en la regulación de la Ley del Mercado de Valores, siendo un instrumento financiero para profesionales de las finanzas, de conformidad con dicha Ley, al igual que lo son otros productos más conocidos como las participaciones preferentes o las obligaciones subordinadas.
Desde el inicio de la crisis económica y financiera en 2007, cuando los bancos ya tenían previsiones de bajadas del Euribor y muy también de la cotización del euro, comenzaron a comercializar de forma masiva las denominadas hipotecas multidivisa. Los bancos ofrecieron este tipo de hipotecas a sus clientes, con el señuelo de que las cuotas serían más bajas gracias a los menores tipos de interés de otras divisas. En esa época de Euribor en tipos máximos, que implicaba la existencia de intereses muy elevados, los bancos ofrecían sin información veraz este tipo de cláusulas multidivisa en las contratos hipotecarios, con el objetivo de ofrecer un supuesto ahorro para el cliente, aprovechando el cambio favorable y los bajos intereses de la monedas no comunitarias, normalmente francos suizos o yenes japoneses. Sin embargo, las entidades no advirtieron de forma clara y comprensible a sus clientes, de que se trataba de un producto financiero de riesgo, especulativo, complejo y aleatorio, solo apto para clientes cualificados, no informando que en el futuro la tendencia podía cambiar, lo que supondría cuotas hipotecarias elevadas, que perjudicaban al cliente.
La sentencia del Tribunal Supremo, de 30 junio de 2015, en el punto 6 del apartado 7º, las define de forma clara al sostener que:
“La Sala considera que la “hipoteca multidivisa” es, en tanto que préstamo, un instrumento financiero. Es, además, un instrumento financiero derivado por cuanto que la cuantificación de la obligación de una de las partes del contrato (el pago de las cuotas de amortización del préstamo y el cálculo del capital pendiente de amortizar) depende de la cuantía que alcance otro valor distinto, denominado activo subyacente, que en este caso es una divisa extranjera. En tanto que instrumento financiero derivado relacionado con divisas, está incluido en el ámbito de la Ley del Mercado de Valores de acuerdo con lo previsto en el art. 2.2 de dicha ley. Y es un instrumento financiero complejo en virtud de lo dispuesto en el art. 79.bis.8 de la Ley del Mercado de Valores, en relación al art. 2.2 de dicha ley.”
Las primeras sentencias españolas sobre nulidad de este tipo de cláusulas datan del año 2014, concretamente del Juzgado de Primera Instancia Nº 84 de Madrid, en las que se especifica la verdadera naturaleza de este tipo de hipotecas y que han significado un punto de inflexión en la jurisprudencia, siendo el modelo jurisprudencial seguido por otros juzgados y por el propio Tribunal Supremo.
El error en el momento contractual resulta claro, si tenemos en cuenta que muchas de las personas que han suscrito hipotecas multidivisa en francos suizos o yenes, en ocasiones deben a la entidad bancaria incluso más dinero en la actualidad que cuando contrataron el producto financiero. En otras ocasiones, las cuotas han llegado a ser más del doble de las iniciales, duplicando la cuota a pagar si su hipoteca se hubiera referenciado desde el principio en euros y con el índice Euribor.
LA NULIDAD DE ESTE TIPO DE CONTRATOS
Reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo español y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea evidencia que se puede obtener la nulidad parcial de este tipo de contratos. En la actualidad existen ya numerosas sentencias de tribunales españoles que avalan esta tesis, así como la demoledora Sentencia del Tribunal de la Unión Europea, de fecha 30 de abril de 2014, que de forma taxativa señala que la obligación de las entidades bancarias va más allá de tener que redactarla con claridad en la escritura notarial, sino que es preceptivo que el contrato exponga de manera clara y transparente, el funcionamiento del mecanismo de conversión implícito en la cláusula y su relación con otras cláusulas incorporadas al contrato de préstamo hipotecario.
En los últimos años el Tribunal de Justicia de la Unión Europea y el Tribunal Supremo español han declarado la posibilidad de sentenciar la nulidad de las cláusulas multidivisa, permitiendo que la mayoría de los afectados puedan recuperar el dinero cobrado si hubiesen formalizado una hipoteca normal, es decir, poniendo a los clientes en la situación económica en la que se encontrarían si hubiesen contratado una hipoteca en euros y referenciada en el Euribor. Ello significa de forma automática, recuperar el dinero pagado de más, reducir de manera significativa el capital pendiente de amortizar y bajar la cuota mensual.
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NO ES UNA CLÁUSULA ILEGAL
Las hipotecas multidivisa, al igual que otros productos financieros no son ilegales, pero sí pueden ser declaradas nulas ciertas cláusulas, esto es, como si no hubiesen existido, en el caso de que su comercialización en el momento contractual la entidad financiera no haya cumplido con los deberes de transparencia, claridad, información y diligencia, impuestos por la conocida Directiva europea Mifid, introducida en la legislación española por la Ley 47/2007, de 19 de diciembre, que traspuso la Directiva europea 2004/39/CE.
LA NULIDAD DE ESTE TIPO DE CLÁUSULAS
Afortunadamente la jurisprudencia española y europea es clara al respecto. Fundamentalmente cuando las entidades financieras han incumplido sus obligaciones de informar a los clientes de manera comprensible sobre la naturaleza y riesgos de lo que estaban firmando, sin advertirles que en realidad se trataba de un instrumento financiero de riesgo, complejo, aleatorio, esto es un producto derivado, no comprensible por un ciudadano medio.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha sido rotundo a la hora de fijar el grado de exigencia de las entidades financieras a la hora de comercializar este producto. Por ejemplo, la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, de fecha 30 de abril de 2014, se establece la obligación de las entidades de exponer de manera clara y transparente el funcionamiento del mecanismo de conversión al que se refiere la cláusula, algo que las entidades bancarias obviaron en el momento pre contractual y en el momento de la firma.
Se trata de conseguir que se declare la nulidad parcial de la escritura contractual, no del contrato entero, si no los contenidos relativos a la opción multidivisa, de manera que la cantidad adeudada se convierta en euros y se referencia en el Euribor. Ello implica que se deducirán del importe inicialmente prestado las cantidades amortizadas en concepto de principal e intereses también convertidos a euros, de tal forma que el préstamo quedará referenciado al Euribor y en moneda europea. En definitiva, el capital pendiente de amortizar se reducirá de forma significativa y la cuota mensual a pagar bajará sensiblemente.
La nulidad judicial de este tipo de cláusulas depende fundamentalmente de dos factores esenciales. En primer lugar debemos analizar el grado de cumplimiento de la entidad financiera de sus obligaciones informativas y, en segundo lugar, el perfil de la persona que contrató. Lo cierto es que la práctica demuestra que en la gran mayoría de los casos, no ha existido momento informativo veraz y, este tipo de hipotecas se comercializó a personas que carecían de los conocimientos financieros necesarios para comprender el producto que estaban firmado. En consecuencia, los clientes particulares con un perfil minorista ordinario, esto es, consumidores sin experiencia financiera, pueden conseguir sentencias favorables de nulidad de cláusulas contractuales.
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